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Tributação em IRS das Mais Valias na Transmissão de Imóveis

Aproxima-se o prazo da entrega da declaração modelo 3 de IRS relativa ao ano de 2019. Um dos anexos que envolve as maiores dúvidas é o que se refere ao preenchimento das mais valias de imóveis. Deixamos aqui algumas notas que considerámos mais relevantes.

Isenções – Estão isentos de mais valias os imóveis, com exceção dos terrenos para construção, adquiridos antes do dia 1 de janeiro de 1989. A venda dum imóvel que reúna estas condições não está sujeito a mais valias, mas tem de ser declarada no anexo G1.

Sujeição – Todas as transmissões que não aproveitem da isenção atrás referida têm de ser declaradas no anexo G onde serão preenchidos os campos com as datas e valores da transmissão e aquisição bem como as despesas dedutíveis.

Despesas que podem ser deduzidas:

As despesas tituladas por documento original e devidamente emitido, referentes ao IMT e Imposto do Selo liquidados aquando da compra; despesas de conservação e reparação efetuadas nos últimos 12 anos; comissão paga ao mediador e indemnização paga ao inquilino.

Reinvestimento – A mais valia gerada pela transmissão de imóveis destinados a habitação própria e permanente pode não estar sujeita a tributação total ou parcial se o montante da realização, isto é, se o valor pelo qual o imóvel foi transmitido, for integral ou parcialmente aplicado:

  • Na aquisição de um novo imóvel que se destine igualmente a habitação própria e permanente adquirido nos 36 meses posteriores, ou nos 24 anteriores à transmissão e afeto à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento.
  • Num terreno para construção o adquirente tem que requerer a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

Estes são os únicos prazos que condicionam a aplicação da exclusão tributária da mais-valia, não havendo na Lei qualquer período mínimo durante o qual o imóvel vendido constituí a habitação própria e permanente do sujeito ou do seu agregado familiar

Nota: Na aquisição de imóvel para o reinvestimento só é considerado o valor da aquisição ou das obras. Embora nos pareça muito injusto os valores não são cumulativos. Já no terreno para construção o reinvestimento considera o valor de aquisição do terreno e a construção.

Imóveis com empréstimos bancários

Se no momento da venda existirem dívidas de empréstimo bancário o montante da liquidação deste empréstimo é dedutível ao cálculo da mais valia.

Se o empréstimo se destinou à construção do imóvel, nos termos da Lei, não é deduzido ao valor de realização para efeito do reinvestimento.

Não reinvestimento ou reinvestimento fora do prazo

Se ao preencher a declaração de IRS declarou que pretendia reinvestir a liquidação fica suspensa. Se não concretizar o reinvestimento os serviços de finanças liquidarão o IRS e os respetivos juros compensatórios (atualmente à taxa de 4% ao ano).

Reinvestimento em contrato de seguro ou fundo de pensões

A partir de 2019 passou a ser possível o reinvestimento ser concretizado na aquisição de um contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização.

Esta possibilidade é aplicável quando o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma, ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade, o reinvestimento seja efetuado nos seis meses posteriores contados da data de realização, e os produtos em causa visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge, uma prestação regular periódica, de montante máximo anual igual a 7,5 % do valor investido.

O que se considera valor de aquisição:

  • Na compra o valor da transação ou o valor Patrimonial Tributário (VPT), o maior dos dois;
  • Nos bens herdados, o valor atribuído em sede de Imposto do Selo à data da herança. Se o imóvel foi herdado em dois momentos distintos existiram dois momentos de aquisição, sendo necessário o preenchimento de duas linhas;
  • Nos bens adquiridos por doação isenta, por exemplo de pais para filhos o valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário até aos dois anos anteriores à doação;
  • Doação entre terceiros é o valor sobre o qual se liquidou o Imposto do Selo.

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