IMI- Prédios Devolutos

Agravamento do IMI de Prédios Devolutos

Por: José Manuel Martins – Jurista,
Departamento de Assessoria Técnica

O Governo agravou o imposto municipal sobre imóveis (IMI) relativamente a prédios devolutos em zonas de pressão urbanística, para «ajudar a resolver a redução injustificada da oferta habitacional em certas zonas do país e a consequente subida artificial dos preços, considerada uma prática lesiva do interesse público».

O diploma entrou em vigor no dia 22 de maio e altera a definição do conceito fiscal de prédio devoluto e o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, prevendo um agravamento para quem mantenha casas desocupadas em zonas com carência de habitação, reforçando, assim, a penalização de quem mantém imóveis sem utilização nas áreas onde estes sejam necessários.

Deste modo, os municípios podem agora subir a taxa de IMI sobre imóveis localizados nessas zonas, definindo, para o efeito, um novo conceito de zona de pressão urbanística. Cabe, assim, aos municípios a delimitação das zonas de pressão urbanística através de indicadores relacionados, nomeadamente, com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais detetadas.

Foram alterados os indícios de desocupação com a identificação de mais situações.

Agravamento do IMI

O Código do IMI passa a prever um agravamento do imposto quando se trate de prédios devolutos localizados em zonas de pressão urbanística. Assim, os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de dois anos, quando localizados em zonas definidas como de pressão urbanística, estão agora sujeitos a um agravamento da taxa de IMI prevista para prédios urbanos (que é de 0,3% a 0,45%). Esta taxa é elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10%.

O agravamento tem como limite máximo o valor de 12 vezes a taxa prevista (entre 0,3% e 0,45%).

As receitas obtidas pelo agravamento, na parte em que excedam a aplicação das taxas normais de IMI previstas para prédios urbanos vão para financiamento das políticas municipais de habitação pelos municípios.

Definição de prédio devoluto

Para efeitos fiscais, um prédio é classificado como devoluto se for um prédio urbano ou uma fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado.

Mudaram, no entanto, os indícios de que se encontra devoluto. São agora considerados indícios de desocupação, para além da inexistência de contratos de telecomunicações, água, gás e eletricidade ou da inexistência de faturação relativa a consumos destes serviços, mas os seguintes:

  • A existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade, considerando-se como tal os consumos cuja faturação relativa não exceda, em cada ano, consumos superiores a 7 m3, para a água, e de 35 kWh, para a eletricidade;
  • A situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria realizada no âmbito de vistoria prévia do regime jurídico da urbanização e edificação em situações de falha do dever de conservação, cujas regras vão mudar a partir de 20 de junho.

Apesar de existirem consumos superiores aos referidos, o imóvel poderá ainda ser classificado como devoluto, se tiver ocorrido a referida vistoria prévia.

No âmbito do dever de cooperação, as empresas de telecomunicações, gás, eletricidade e água passam a enviar obrigatoriamente aos municípios, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático. Até agora a informação era enviada aos municípios quando estes o solicitem.

Procedimento de identificação de casas devolutas

A identificação dos prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos compete aos municípios, que devem averiguar a ocorrência dos indícios de desocupação e considerar as exceções em que esta é admitida.

Se o prédio ou fração autónoma estiver omisso da respetiva matriz predial, o município comunica o facto à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) para efeitos de inscrição oficiosa na matriz: identifica o sujeito passivo do IMI e junta os documentos necessários para uma avaliação nos termos do CIMI.

A identificação é comunicada pelos municípios à AT por transmissão eletrónica de dados, no prazo previsto para a comunicação da respetiva taxa anual no CIMI.

Zona de pressão urbanística

É a zona em que se verifique dificuldade significativa de acesso à habitação, por haver escassez ou desadequação da oferta habitacional face às necessidades existentes ou por essa oferta ser de valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos.

A delimitação da zona de pressão urbanística dura, em regra, cinco anos, mas o prazo pode ser prorrogado ou a área reduzida ou ampliada.

A delimitação em concreto de uma zona de pressão urbanística fundamenta-se na análise conjugada de séries temporais de indicadores relativos aos preços do mercado habitacional, aos rendimentos das famílias ou às carências habitacionais, incluindo a caracterização do parque, a selecionar de entre os constantes em anexo ao diploma, com base nas dinâmicas sociais, demográficas, habitacionais e de mercado em presença no território específico.

Fontes:
Decreto-Lei n.º 67/2019 – DR n.º 97/2019, Série I de 21.05.2019
Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018 – DR n.º 84/2018, 1º Supl., Série I de 02.05.2018
Decreto-Lei n.º 159/2006 – DR n.º 152/2006, Série I de 08.08.2006 (Republicado), artigos 1.º a 5.º; novo artigo 2.º-A
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, artigo 112.º; novo artigo 112.º -B
Código Civil, artigo 1072.º, n.º 2

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